土地市场溢价走低,说好不拿地的房企仍在“捡漏”
发布日期:2020-03-17 07:21   浏览次数:

  今年9月,全国土地市场仍在低调运行,低溢价成交甚至流拍的地块比例不断上升。
在融资收紧、房地产交易下滑的大背景下,企业拿地维持谨慎态度,甚至有企业表态暂停拿地。

  虽然如此,刚刚过去的9月里,仍有不少房企在土地市场上捡漏。
业内人士预计,今年第四季度,全国土地交易仍不会有起色,尤其是土地楼板价以及溢价率都不会太高,因此,仍将出现以低成本获取优质地块的机会。

  百强房企6成成交地块溢价率不足10%

  9月的最后一天,全国土地市场仍以底价及低溢价成交为主,不时有流拍的消息传来。

  9月30日,宁波余姚市出让5宗商住地,起始总价约17亿元,总成交价为18.42亿元,其中1宗地块流拍。

  同一日,徐州睢宁县出让8宗住宅地块,起始总价为4.76亿元,8宗地块最终均以底价成交。

  与此同时,广东佛山市顺德区北滘镇出让1宗宅地,由美的置业以底价27.53亿元竞得,折合楼面地价约6610元/平方米。
青岛胶州市出让1宗纯住宅地块,由万科联合神州以底价5.64亿元竞得,成交楼板价3673元/平方米。

  举目望去,虽然大部分土地都以底价或低溢价率成交,但地方政府挂牌新地块的热情仍在。
9月30日,江苏无锡市区挂牌4宗宅地,总出让面积13.55万平方米。
江苏苏州市区挂牌5宗地块,起始总价66.42亿元,总出让面积41.29万平方米。
这些土地预计均在10月成交。

  但总体来看,目前房企拿地的积极性并不高。
就今年第三季度的土地市场,克而瑞机构分析认为,受土地市场持续低位运行的影响,百强房企拿地也保持着理性状态,第三季度,百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。

  从具体地块来看,第三季度成交的高溢价地块主要分布在、台州、成都、宁波等城市,其中,东原地产以144%的溢价率竞得官渡区3宗宅地。
龙头房企如恒大等,在第三季度的拿地均以底价成交为主,几乎没有出现高溢价成交的地块。

  从宏观数据也可看出市场的这一微妙变化。
9月16日,国家统计局公布数据显示,2019年1月至8月,房地产开发企业购置土地的成交价款为6374亿元,下降22%,降幅收窄5.6个百分点。

  预期10月宅地交易仍降温,房企可采取捡漏策略

  虽然第三季度受一系列融资收紧的影响,溢价率走低,一二线城市的土地成交热有所降温,但整体依然高位运行,50大城市不到9个月卖地超过3万亿元,这是历史第一次,创造了同期纪录。
中原地产首席分析师张大伟分析认为。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至9月26日,2019年的土地市场上,全国50大城市合计卖地3.06万亿元,同比上涨幅度达18.8%。
其中出现了9个千亿卖地城市,阳澄湖大闸蟹卖地最多,达2203亿元,苏州卖地1293亿元,北京1224亿元,上海1214亿元。
此外还有福州、广州、郑州、成都、、温州等17个城市卖地金额超过500亿元。

  虽然主要城市在土地交易量方面仍很乐观,但对于土地市场的后期走势,业界仍有不小的担忧。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从房企的经营策略看,更多是强调降价促销和去库存。
后续宅地交易市场是否活跃,取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。
目前来看,房企的库存去化压力依然较大,资金状况也没有得到实质性改善。
据此判断,至少今年10月,全国宅地交易市场将继续降温,购地增速曲线也会继续下行。

  克而瑞机构也认为,自今年5月以来,房企的融资环境持续收紧,典型房企的融资总量也随之下降。
万科、碧桂园、恒大均表态,全年都将维持理性的拿地态度,不急于拿地,且对高溢价、高地价地块敬而远之。

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